Comprar
una casa - Guía
de las hipotecas en Inglaterra 
Comprar
una casa - Guía
de las hipotecas en Inglaterra
Una vez que se ha tomado la decision de comprar una casa, lo primero es asegurarse de que tus gastos mensuales te permitirán hacer frente a los pagos de la hipoteca. Una hipoteca es una inversión a muy largo plazo y, para muchas personas, es la inversion más importante que harán a lo largo de su vida. Una ventaja de comprar una vivienda en vez de vivir en una casa de alquiler, es que los pagos mensuales de la hipoteca suelen ser más baratos que el alquiler y, en cualquier caso, el inmueble puede revaluarse lo que lo convierte en una buena inversión a largo plazo. Por otro lado, la falta de pagos de la hipoteca puede conllevar a la perdida de la propiedad, que pasaría a manos de la entidad que nos haya prestado el dinero. Además, esta imposibilidad de hacer frente a los pagos, tendrá repercusiones negativas cuando nos veamos obligados a solicitar otro préstamo o sobre los préstamos que ya tengamos en el momento.
Antes de decidir el dinero que cubrirá la hipoteca, las entidades prestatarias toman varios factores en cuenta. Lo más importante es, por supuesto, nuestro salario. Normalmente, la cuantía del préstamo será un múltiplo de nuestra nómina multiplicada por una escala entre 3 o 4.25, en el caso de ser solteros, o entre 2.75 a 3, en el caso de las parejas. Las entidades tambien pueden tener en cuenta nuestro endeudamiento actual, en el caso de que nuestros préstamos superen los £1,000 o nos queden más de 12 meses para pagarlos. En estos casos, las entidades pueden variar los términos acordados inicialmente.
Quién
puede dejarnos el dinero? 
Ademas de los bancos, todavía quedan Sociedades Inmobiliarias (Building Societies) y entidades de préstamos. En Inglaterra existen más de 90 entidades y con más de un millar de esquemas hipotecarios diferentes. Get a Decision in Principle ; Best Rates & Deals.
Lo que las entidades buscan son 'buenos pagadores'. Sólo hay que pensar que el principal vehículo para enriquecerse de bancos y sociedades inmobiliarias es usar el dinero depositado para prestarlo a un interes más alto del que están pagando a los ahorradores. Dentro de las distintas posibilidades de préstamo, las hipotecas se han convertido en el mejor vehículo de ingresos para las entidades bancarias. Pero, en cualquier caso, prestar el dinero es siempre un riesgo para estas sociedades, por lo que han establecido una serie de criterios que les permiten gozar de cierta confianza respecto a que el dinero les será devuelto.
Puntuación otorgada por las entidades (credit scoring)
Las entidades más importantes suelen utilizar el 'credit scoring' como baremo para identificar a aquellos clientes que consideran aptos para prestarles el dinero. En cualquier caso, hay gran cantidad de entidades que no utilizan este sistema. El 'credir scoring' es un criterio que se supone 'objetivo' pero que, en la realidad, varía dependiendo de las entidades. Para otorgar esta puntuación, las empresas toman en cuenta, el tipo de empleo, la estabilidad laboral, ingresos anuales, endeudamiento actual, historial bancario, nuestra seriedad a la hora de hacer frente a las deudas e incluso si tenemos planes de pensiones. En cualquier caso, aquellas entidades que no utilizan este criterio, suelen ser más flexibles a la hora de las condiciones prestatarias.
Historial
bancario (credit search)
Todas las entidades investigan el historial bancario de sus potenciales clientes. Es el principal método para conocer si tenemos alguna deuda impagada y si siempre hemos hecho frente a nuestras obligaciones en los plazos establecidos. Cualquier transacción o préstamo llevada a cabo en Reino Unido es registrada por dos empresas diferentes -Experian y Equifax-. Las entidades pueden usar una o incluso cruzar los datos de ambas para investigar nuestro perfil de pagador. Estas empresas proporcionan la información tambien a particulares, por lo que cada uno puede conocer su historial de antemano. Para más información sobre el modo de conocer nuestro historial, incluyendo la direccion de las empresas, por favor, contacte con nosotros. También en Hipotecas para personas con problemas con impagos.
Las entidades pueden comprobar nuestros ingresos de distintas maneras. La mayoría nos pedirá las 3 últimas nóminas y el P60 o incluso referencias de nuestra empresa. Mientras que algunas entidades se interesan por el estado de nuestras cuentas de los últimos 3 a 6 meses para los clientes que compran por primera vez una vivienda; otras entidades sólo requieren las referencias de la empresa para la que trabajamos.
Las entidades suelen considerar necesario para obtener una hipoteca un período de estabilidad laboral que varía entre los 6 meses al año. En general, cuanto más tiempo llevemos en la misma empresa o realizando un mismo tipo de trabajo, mejor puntuación obtendremos en el 'Credit Scoring'.
En el caso de los autónomos, las entidades suelen pedir las cuentas de resultados netos del negocio, asi como ciertas características personales son también tomadas en cuenta como parte de los ingresos potenciales. Ver también Autocertificación de ingresos para autónomos.
Hipotecas para autónomos (Self Employed)
Problemas para los autónomos:
Para acceder a una hipoteca, los autónomos suelen tener que presentar los resultados de sus cuentas bancarias del último año o de los tres últimos, dependiendo de la entidad. El cálculo de sus ingresos se realiza basándose en los ingresos netos. Además, algunas empresas toman en cuenta características personales para calcular los ingresos potenciales. Uno de los problemas a los que se enfrentan los autónomos es que muchas compañías financieras hacen interpretaciones muy estrictas de las posibilidades de pago de los autónomos asi como suelen ignorar gastos que son considerados rutinarios para los asalariados. Por todo ello, la cantidad prestada suele ser calculada tan sólo basandose en los beneficios netos de la empresa o negocio. Para entender mejor esta situación, ver Autocertificación de ingresos (epígrafe siguiente).
Autocertificación
de ingresos/ hipotecas sin status
Autocertificación significa, literalmente, que el cliente puede certificar sus propios ingresos lo que supone un riesgo más alto para las empresas, que suelen reclamar una entrada de la casa. En estos momentos, la autocertificación es posible para prestamos hasta el 90% del valor de la casa. Cuánto mayor sea el depósito realizado, mejores serán las condiciones, pero los intereses no son siempre tan buenos como para las hipotecas a personas con ingresos comprobables. Este tipo de hipotecas son preferibles para los autónomos o aquellos asalariados que tienen más de un empleo, comisiones o bonus, ya que las entidades sólo tomarán en cuenta una parte de los ingresos derivados cuando decidan el nivel de endeudamiento que van a ofrecer al cliente.
Aunque los prestamos con autocertificación de ingresos, la pesona está autorizada a declarar sus propias ganacias, si se es autónomo, las entidades financieras pueden también requerir el estado de las cuentas bancarias para comprobar la capacidad de pago del préstamo. En cualquier caso, hay muchas compañías que no solicitan el estado de las cuentas, tan sólo requiriendo que el autónomo lleve al menos un año regentando su negocio.
Con las auténticas hipotecas sin status, ningun detalle sobre los ingresos tiene que ser entregado, pero para este tipo de prestamo, es necesario un deposito del 20% sobre el valor de la propiedad a adquirir. Si se es asalariado, la empresa debe certificar que se trata de un empleo fijo y estable.
El historial bancario es revisado de manera estricta y la solicitud de hipoteca puede ser rechazada por defectos o atrasos en el pago de préstamos existentes o pasados.
Para obtener más información sobre AUTOCERTIFICACION contacte con nosotros.
Hipotecas
para personas con impagos
Esta categoría encierra a dos tipos de clientes, aquellos que han tenido pequeños impagos y aquellos que han incurrido en graves impagos a los ojos de las entidades financieras.
Por ejemplo, clientes con pequeños problemas de liquidez, son aquellos que no han pagado facturas o las tarjetas de crédito a tiempo, pero no han incurrido en impagos con las entidades financieras.
No haber pagado integramente las tarjetas de crédito u otro préstamo, puede ser considerado como un grave problema de liquidez. Cualquier otro incumplimiento o denuncia ante los tribunales interpuesta por cualquier autoridad de crédito puede provocar problemas a la hora de obtener una hipoteca, a menos que haya una muy buena razón para ello. En cualquier caso, cualquier incumplimiento o sentencia superior a los £1,000 es considerada un problema serio de impago.
Algunas entidades ignorarán pequeños incumplimientos o sentencias que no superen los £200, pero cualquier problema de crédito registrado por una gran institución financiera, como un banco o una compañía de tarjetas de credito, puede significar el rechazo inmediato de la hipoteca.
Cuánto tiempo ha pasado desde el impago y cuándo fue éste cubierto son también dos puntos a tener en cuenta. Las más importantes entidades prestatarias no podrán ningun problema a aquellos clientes que no hayan presentado ningun impago en los últimos tres años.
En cualquier caso, los problemas de impago no se traducen, automáticamente, en la imposibilidad de obtener una hipoteca. Hay bastantes entidades que estan dispuestas a prestar el dinero a personas con impagos, siempre y cuando éstas cumplan otro tipo de criterios requeridos, tales como un trabajo fijo y estable.
El tipo de interés de estos préstamos es, por lo general, más alto que la media ofrecida por las grandes entidades bancarias, toda vez que estas pequeñas compañías estan prestando el dinero a personas con problemas de impago de deudas. Además, también suelen requerir un depósito más elevado que la media del solicitado para clientes con menor riesgo potencial para las entidades. Para conocer aquellas entidades no reacias a prestar el dinero a clientes con incumplimiento o sentencias por encima de los £1000, ver (Esquemas de hipotecas para personas con impagos)
Una importante cuestión a tener en cuenta es que si se está pensando en comprar una casa pero se tiene problemas de impago, siempre es una buena idea hacer una hipoteca aunque sea a un tipo de interés elevado, ya que, en el futuro, es factible una segunda hipoteca con una entidad más importante, toda vez que se hayan pagado todos los meses sin problemas y no se haya incurrido en nuevos impagos.
Quienes piensen o sepan que han tenido incumplimientos en el pago de tarjetas y/o préstamos, pueden comprobar su estado crediticio escribiendo a cualquier de las dos agencias encargadas de estos asuntos. Estas son Experian (formalmente CCN) y Equifax y cualquiera de las dos nos cobrarán £2 en conecpto de honorarios. Para más información acerca de cómo conseguir nuestro estado crediticio, incluyendo la dirección de las empresas, por favor contacte con nosotros.
Hay sólo dos maneras, básicamente, de devolver el dinero de cualquier hipoteca o préstamo.
Pago del principal y los intereses de modo fraccionado y Pago de los intereses fraccionados y del principal al final del período.
1. Pago de la deuda de modo gradual- son conocidas coloquialmente como 'repayment mortgages', en estas hipotecas, el dinero prestado o principal y los intereses del mismo se van pagando a lo largo del período establecido, por ejemplo, 25 años.
2.Sólo intereses y pago del principal al final del período - Con este tipo de hipotecas, a lo largo del período sólo se pagan los intereses de la deuda, mientras que se abre un plan de ahorro (método de pago) para que al término del tiempo tengamos el dinero para hacer frente al total de la deuda.- gráfico 2. El método de pago más común es el 'endowment' (plan de ahorro), aunque los PEP/ISA, planes de pensiones o cualquier inversión pueden ser también empleados para hacer frente al plago total de la deuda.
Para muchas personas es difícil entender las diferencias básicas entre ambos métodos, por lo que esta explicación, aunque no exhaustiva, muestra de un modo sencillo la diferencia principal entre ambos sistemas de pago:
Por ejemplo, si pedimos prestados £10 a una entidad
financiera y los vamos a pagar en un período de 10 años
a un interés del 10%. En ambos métodos el total que
tendremos que devolver son £11 al final de los 10 años.
La diferencia estriba, como se puede ver en los gráficos, que
en sistema de 'Intereses y principal', cada año pagaremos un
total de £1.10.
En el caso del pago aplazado del principal, o 'Sólo Intereses', sólo pagaremos 10p anualmente y, transcurridos los 10 años, tendremos que pagar el total de la deuda, es decir, £10.
Grafico 2 : Ejemplo del sistema de pago 'Sólo Intereses" (1)
Con parte del dinero que, supuestamente, deberíamos estar
utilizando para pagar nuestra hipoteca, podemos arriesgarnos a
invertirlo con la esperanza de, que al final de la hipoteca, hayamos
ganado más dinero que el total de la deuda.- Gráfico
3. Y, por supuesto, la cantidad de más que hayamos ganado
será para nosotros. Sin embargo, si nuestras inversiones van
mal y perdemos dinero necesitaremos
encontrar el medio a corto plazo para hacer frente a nuestra deuda.
En este mátodo, el dinero que ganemos o perdamos
dependerá de nuestro modo de invertir y de los riesgos que
queramos asumir.
Gráfico 3 : Cómo el crecimiento de nuestro plan
de inversión puede afectar a nuestros ingresos
finales.
Métodos
de pago de la deuda - para las hipotecas de 'sólo intereses'
Endowments : Es el
método más popular y común de pago de la deuda.
Sin embargo, como el conocimiento de la gente sobre los productos
financieros va en aumento, cada vez son más las personas que
se aventuran a métodos más sofisticados y con mayor
riesgo.
Gráfico 4 : Principios de los
métodos de pago
Un 'endowment' es un simple plan de ahorro. Supone que el dinero del cliente es invertido en diferentes productos financieros (normalmente acciones) con el objetivo de que la cantidad crezca lo suficiente para que al final del período tengamos el dinero suficiente como para pagar el principal de la hipoteca. El número de compañías que ofrecen estos planes de ahorro ha descendido sin parar desde su apogeo en los años 80. En este tipo de planes hay una gran cantidad de elementos a tener en cuenta, como el tipo de interés, fondos, nivel de los pagos, etc. Un buen Asesor Financiero (IFA) debería ser capaz de ofrecernos toda la información necesaria para tomar una decisión acertada.
Una hipoteca ISA es lo que antes se conocía como las hipotecas PEP. Los principios de las hipotecas ISA son idénticos a los de las 'endowment' -gráfico 2-. Mensualmente, el dinero ahorrado es pasado a un plan de inversión, este plan es el ISA, con el objetivo de conseguir el dinero suficiente para pagar el principal al final del período -gráfico 4.
La mayor diferencia entre ambos estriba en que en las hipotecas ISA, los dividendos de nuestras inversiones se les aplica un impuesto del 10% (mientras que en las PEP solía rondar el 20%), además de que las ISAs son más flexibles que los 'endowments' en lo que se refiere a acceder a nuestros fondos en cualquier momento. Sin embargo, las hipotecas ISA pueden traducirse a unos gastos mensuales más altos, ya que el seguro de vida para proteger la hipoteca tiene que ser pagado de forma separada.
Otra desventaja es que, bajo la actual legislación, los ISA sólo pueden tener una duración de 10 años. En cualquier caso, esto no significa que las opciones para las personas con hipotecas ISA estén sujetas a esta limitación temporal.
Hipotecas
con planes de pensiones
Los principios básicos son iguales a las 'endowment' - gráfico 2. Este tipo de hipotecas sólo son susceptibles para un determinado tipo de clientes, aquellos que son idóneos para hacer un plan de pensiones. La Carta de Servicios Financieros (FSA) especifica que es lo más recomendable para cualquiera con la posibilidad de contratar un plan de pensiones privado, es que lo realice de acuerdo con el plan de pensiones de su empresa.
Los planes de pensiones son como cualquier inversión a largo plazo en los que se va ingresando dinero de modo regular, siguiendo un esquema inicial, o bien se toma la cantidad total que queremos alcanzar y nuestros ingresos mensuales se van invirtiendo en distintos productos financieros, tal como sucede con los planes de ahorro tradicionales o 'endowment'- gráfico 4. Al final del período o cuando hayamos decidido retirarnos, el dinero invertido puede ser retirado de distintos modos.
Sin embargo hay grandes diferencias. La principal es que la inversión en un plan de pensiones no está sujeta al pago de impuestos, es decir, que por cada libra que salvemos, el Gobierno nos devolverá una cantidad extra igual al interés que deberíamos estar pagando en concepto de impuestos, lo que supone un 23% o 23p en términos actuales. Por ejemplo, en cualquier plan de ahorro, para llegar a los £100 debemos ingresar esa cantidad, es decir, £100. Sin embargo, en el caso del plan de pensiones, para llegar a los £100, tan solo es necesario ingresar £77. Del mismo modo, los pagos de la hipoteca serán secundarios respecto a la devolución de los impuestos.
Otra de las ventajas es que los planes de pensiones son más flexibles que los de ahorro, de tal modo que la inversión puede ser aumentada, reducida o incluso suspendida en cualquier momentos, aunque el nivel de ingresos en el plan también es limitado.
El modo que las hipotecas con planes de pensiones trabajan es muy sencillo. Cualquiera con un plan de pensiones tienes tres formas principales de acceder a su dinero tras haberse retirado. Se puede coger el 100% de los fondos invertidos y convertirlos en una pensión vitalicia que puede cobrarse de modo anual o mensual. Otro modo es diferir la pensión vitalicia con la opción de pedir un préstamo sobre los fondos. La tercera vía consiste en retirar el 75% de los fondos para utilizarlo como pensión y el 25% restante dejarlo con montante total libre de impuestos. En el caso de las hipotecas como planes de pensiones, este montante total o parte del mismo es empleado para pagar el préstamo.
Sin embargo, este tipo de hipoteca también tiene
desventajas.
1. Los pagos mensuales son mucho más altos que en cualquier
otro tipo de hipoteca, ya que los fondos que tienes que ahorrar son
cuatro veces el dinero de la hipoteca.
2. Falta de flexibilidad a la hora de retirar nuestro dinero, ya que
sólo puedes acceder a él cuando tu edad está
comprendida entre los 50 y los 70 años.
3. El montante total libre de impuestos, que debería ser usado
para nuestra jubilación, será necesario para pagar el
principal de la hipoteca al fina del período.
4. Si decidimos tomar parte del plan de pensiones de nuestra empresa,
esto requerirá que paremos nuestro plan de pensiones personal
(a menos que seamos, al mismo tiempo, autónomos).
5. La inversión puede no haber alcanzado al nivel requerido,
tal como sucede también con los planes de ahorro normales
(endowment).
Ventajas y desventajas de las hipotecas de 'pago del principal al final' (endowment) y de las hipotecas de pago gradual (repayment)
Ventajas de las hipotecas de pago gradual (repayment)
1. La seguridad de que se pagará toda la deuda al final del
período -sin preocupaciones en este sentido
2. El principal se va reduciendo con el tiempo y, parte de
éste estará disponible para hacer frente al
depósito cuando nos vayamos a mudar a la nueva casa. Sin
embargo, durante los primeros años no veremos una
reducción significativa y, dependiendo del término de
la hipotecas, podemos tener que esperar hasta 17/18 años antes
de que el montante se haya reducido en un 50%.
3. Del mismo modo, a medida que se reduzca la cantidad a devolver,
los intereses que pagamos a la entidad prestataria también
irán reduciéndose.
4. El seguro de vida, separado de los pagos de la hipoteca, puede ser
utilizado como un plan de ahorro a largo plazo.
Desventajas
1. Las personas en UK se mudan entre cada 4-6 años,
según las estadísticas. Con este tipo de hipotecas cabe
la tentación de que, con el objetivo de que nuestros pagos
mensuales no se disparen, a cada nueva mudanza vayamos solicitando
préstamos a más largo plazo, con lo que nuestro
endeudamiento parece que nunca llegará a acabarse.
2. Cada nueva hipoteca supondrá también un nuevo plan
de vida, el cual se va encareciendo debido a que nuestra edad avanza
o nuestro estado de salud empeora.
3. Podemos perder nuestro prima en el seguro de vida, en el caso de
que cambiamos los plazos establecidos al inicio de la
póliza.
4. En el caso de que seamos despedidos o no podamos trabajar debido a
una enfermedad, el Gobierno sólo nos pagará los
intereses generados por la hipoteca, por lo que tendremos que
encontrar la manera de hacer frente, con nuestros propios medios, a
la devolución del principal en nuestros pagos mensuales.
Ventajas de las hipotecas de 'sólo intereses y pago del principal al final' (endowment)
1. Flexibilidad cuando nos queramos cambiar de vivienda. El plan
de ahorro puede adecuarse a las necesidades de la nueva casa,
aumentando los ingresos para cubrir nuestro aumento de la deuda. Otra
solución es empezar un nuevo plan de ahorro que case mejor con
nuestras nuevas circunstancias.
2. Generalmente, a más altos tipos de interés,
más bajos serán nuestros pagos mensuales.
3. Podemos conseguir el montante total de la deuda antes de que se
acabe el período de la hipoteca, por lo que podemos pagarla
antes y nos libraremos así de tener que pagar los intereses en
los últimos años.
Ventajas de los específicos 'Endowments'
1. Barato seguro de vida y seguro por infermedades a bajo
costo.
2. Los nuevos tipos de planes de ahorro permiten invertir desde el
primar día hasta el 95% de la prima. Esto está pensado
para que, en el caso de cancelar la póliza en un corto plazo
de tiempo, no perdamos nuestro dinero.
3. En el caso de que cojamos una baja de larga duración por
enfermedad, la Seguridad Social pagará los intereses del
préstamos después de 9 meses, mientras que la renuncia
de los beneficios de la prima, en caso de hacerlo, pagará la
prima del plan de ahorro (endowment).
Desventajas
1. La mayor desventaja es que podemos no tener el dinero previsto
cuando se acabe el período y tengamos que devolver el motante
total a la entidad.
2. El paso del tiempo no reduce nuestra deuda, ya que sólo
pagamos los intereses de la misma.
3. Los planes de ahorro tradicionales pueden traducirse a una muy
pequeña inversión durante los 4 ó 5 primeros
años.
4. Balanza negativa, el cual afecta más a las hipotecas de
pago retardado (endowment) que a las de pago gradual (repayment).
Esta se da cuando bajan los precios de las casas y nuestra propiedad,
en vez de revaluarse, pierde valor con el tiempo, por lo que tenemos
que pagar un préstamo por una cantidad que no
cubriríamos si vendiéramos la casa. Sin embargo, esta
balanza negativa sólo se produce cuando se compra en un
'boom', es decir, cuando los precios se disparan por encima del valor
real de las casas. Muchas entidades están dispuestas a
dejarnos hasta el 125% del dinero de la nueva hipoteca, por lo que
estaremos condenados a una balanza negativa.
Qué tipo de hipoteca nos interesa más?
Ambas tienen sus ventajas e inconvenientes, pudiendo ser más recomendable una u otra dependiendo de las circunstancias personales de cada momento. Aunque no se puede dar un consejo a priori hay distintas opciones a considerar cuando tenemos que decidir porque tipo de hipoteca vamos a decantarnos.
Algunas de las situaciones a considerar son las siguientes: si estamos cerca de retirarnos, necesitaremos la garantía de que la hipoteca será pagada antes de que nos jubilemos, mientras que si nos mudamos de casa cuando nos faltan pocos años para retirarnos, una hipoteca de pago gradual sería más recomendable.
El problema para aquellos que compran una casa por vez primera ya a edad madura, es que el tiempo para el pago del préstamo es limitado, ya que muchas entidades financieras limitan los plazos de la hipoteca hasta la edad de la jubilación que, en el caso de los asalariados es, normalmente, a los 65.
Si queremos que nuestra hipoteca no se extienda hasta después de la jubilación, una hipoteca de pago retardado, con un ISA o plan de ahorro (endowment) sería lo más recomendable. En la misma situación se encuentran aquellos que no tienen planeado quedarse toda su vida en la misma vivienda, ya que el mismo plan de ahorro o inversión puede ser usado sin tener que extender los plazos de la hipoteca hasta después de la jubilación. En ambos tipos de hipoteca, aquellos que tengan que extender sus plazos hasta pasados los 65 años de edad, tendrán que demostrar su capacidad para hacerlo, bien a través de una pensión asegurada o cualquier otro tipo de inversión. Si esta capacidad de pago es demostrada, las hipotecas pueden extenderse hasta los 80 años.
Con los compradores de edad madura, los pagos mensuales pueden ser bastante elevados, ya que el coste del seguro de vida también se encarece. En cualquier caso, las características del préstamo dependerán de nuestro estado financiero, capacidad de ahorro, planes de futuro y perspectivas profesionales.
Para los jóvenes primeros compradores, entre los 20 y 30 años, si la capacidad de ahorro no es un problema y quieren un pago rápido del préstamos, una hipoteca de pago gradual es lo más recomendable.
Entre los 30 y los 40 años es la edad más delicada. La mayoría a esta edad tienen trabajos estables e incluso podrían pagar más dinero de lo establecido en los términos del préstamo. Es en este momento cuando la hipotecas de pago gradual deben ser tenidas en cuenta, ya que incluso se puede tener la garantía de que el dinero será devuelto antes de la jubilación. Sin embargo, si se piensa que se puede cambiar de casa en el futuro, necesitaría considerar que los plazos de la hipoteca podrán alargarse en el tiempo con cada nuevo cambio de vivienda. Una hipoteca de 'sólo intereses' con un modo de pago de ISA o Endowment permitirá que la hipoteca se pague antes de la jubilación, independientemente de las veces que se haya cambiado de casa.
Después de los 60 y jubilados tendrán más problemas para encontrar entidades que quieran prestarles el dinero, y siempre que puedan demostrar una solvencia suficiente para hacer frente a la hipotecas. Sólo cuando esta solvencia esté garantiza, a través de pensiones o inversiones garantizadas, las entidades prestatarias considerarán la solicitud.
Lo mejor para encontrar la solución que más se adapta a nuestras necesidades es consultar a un asesor financiero independiente.
El factor que más afecta a los intereses es la cantidad que hayamos pagado de depósito. Cuanto más alto sea éste, mejores intereses nos ofrecerán e incluso serán menores los intereses que tendremos que pagar a las entidades transcurridos los plazos.
Los principales tipos de interés son: fijo, con descuento y con devolución de un % (cashback). Otros serían los variables con un tope máximo o mínimo y los paso a paso. Antes de abordar el tema, conviene tener presente que los tipos de interés de las hipotecas es una de las principales armas del gobierno para controlar la economía, en especial la inflación. De este modo, si la gente gasta mucho dinero en bienes de consumo, lo que produce la subida de los precios, el alza de los intereses supondrá reducir el dinero disponible para gastar.
Se espera que los tipos de interés suben a corto plazo y se mantengan. Los tipos de interés pueden estar influidos por decisiones políticas tales como la entrada de Gran Bretaña en el Banco Europeo, cuyos tipos de interés son más bajos que los fijados por el Banco de Inglaterra.
Interés a plazo fijo (Fixed Rate)
Estas hipotecas son las que tienen el mismo tipo de interés durante un cierto período de tiempo (conocido como el 'rate control period'), el cual puede ser cualquiera desde unos pocos meses hasta todo el período que dure la hipoteca. Los más comunes, en cualquier caso, son 2,3 y 5 años. Las entidades fijarán sus tipos de interés basándose en sus propias expectativas de crecimiento, la evolución de los tipos de interés fijados por los bancos o según lo que ofrezca la competencia.
La ventaja de este tipo de interés es que nos permite conocer de antemano cuánto dinero vamos a tener que pagar cada mes.- Gráfico 5. Sin embargo, conviene fijarse en las claúsulas de penalizaciones por amortización. Muchas entidades incluso pueden obligar a sus clientes a estar con ellos con un tipo de interés variable standar por un pequeño período de tiempo, una vez que ha transcurrido el 'rate control period'. Si una parte del préstamo es amortizada dentro de este período de control, la entidad puede aplicarnos una penalización por amortización, que puede ser, incluso, de un pago adicional de hasta 6 meses los intereses de la parte del préstamo amortizado.
Sin embargo, hay una importante discusión en este momento sobre la legalidad de las penalizaciones por amortización y, se plantea incluso que el Gobierno las prohiba en el futuro para cierto tipo de préstamos.
En cualquier caso, los intereses más bajos no son siempre la mejor opción. A menudo las entidades garantizan que, una vez terminado el período de control, nos ofrecerán un nuevo tipo de interés fijo. Además, con la competitividad existente en el mercado actual, existe gran cantidad de opciones diferentes y sin ataduras adicionales. En este sentido, cuando se toma la decisión de un tipo de interés fijo, lo más importante es casar este tipo de interés con el período de control y la penalización por amortización.
Gráfico 5. Cómo un cambio en el tipo de interés variable afecta a los tipos de interés fijos al 6.25% y a los de un 1% de descuento respecto del standard.
Estas hipotecas tienen un tipo de interés a un % más bajo que el tipo de interés variable standard. - Gráfico 5. En cualquier caso, el tipo de interés fluctuará con los cambios de los tipos de interés establecidos por los bancos. Este tipo de interés también tiene un período de control y ataduras adicionales, durante los plazos en los que caben las penalizaciones por amortización.
La ventaja de este tipo de interés con descuento es que, para el mismo período de control, el descuento nos permitirá pagar un tipo de interés más bajo que el que estén pagando las hipotecas a plazo fijo en ese momento.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que futuros cambios en los tipos de interés ya que, si suben sin parar nos podemos encontrar al final, con unos pagos mensuales mucho más elevados que al principio. En la otra cara de la balanza, si bajan los tipos de interés, estaremos en una situación más ventajosa que los que tengan una hipoteca a plazo fijo.
Una auténtica hipoteca con 'cashback' significa que la entidad nos devolverá sobre un1% del valor del préstamo al terminar el plazo de la hipoteca. Cuanto más alto sea el cashback, menos flexible serán los términos del préstamo y, muchas entidades, sólo ofrecen buenos cashbacks con tipos de interés variable. Para muchas personas, lo atractivo del cashback estriba en que el dinero puede sustituir parte o incluso todo el depósito, dando entonces unos fondos extras para poderse cambiar de casa. El cashback puede ser entendido como el beneficio de un tipo de interés con descuento o un tipo de interés fijo dejado después de un tiempo.
Las desventajas del cashback respecto al interés variable, es que las entidades pueden obligarte a estar un número de años considerable a un tipo de interés variable. Cualquier pago o retirada de dinero del préstamo será respondido con la pérdida de la misma proporción del dinero que iba a ser pagado en concepto de cashback.
Algunos cashbacks que se anuncian no lo son realmente. Muchas entidades ofrecen unas sumas de dinero muy pequeñas como parte del paquete para hacerlo atractivo al cliente, mientras que otras entidades, en cambio, ofrecen tarifas de abogados gratuitas, valoraciones sin coste adicional o devolución del mismo.
Variables
con un tope máximo o mínimo
Como su nombre indica, se trata de tipos de interés variables hasta un tope máximo (capped rate) a partir del cual, nunca pagaremos más, independientemente de que suban los tipos de interés.
Con un tope mínimo (collared rate) es lo mismo pero a la inversa, aunque bajen los tipos de interés, a partir de cierto % pagaremos lo mismo. Estos tipos no son muy comunes y pueden encontrarse o bien por separado o bien combinados.
Tipo de interés paso a paso
Cuando el tipo de interés es establecido al alza o a la baja anualmente durante un período limitado de tiempo.
Estas son ofrecidas con o sin altos depósitos o equivalentes. El tipo de interés es normalmente variable aunque también pueden encontrarse hipotecas flexibles a plazo fijo o con descuentos. La característica principal es que los términos de la hipoteca son muy flexibles, pudiendo incluso coger meses de 'vacaciones del préstamo'.
La ventaja es que a cada parte del préstamo pagado, la cantidad mensual que tenemos que desenvolsar se va reduciendo. Este tipo es el que mejor se adapta a las necesidades de los autónomos ya que es la que más flexibilidad ofrece e incluso les permite pedir más dinero sobre el standard residual de los tipos de interés para hipotecas, el método más barato de hacer un préstamo.
Esta hipoteca con 'Prima por indemnización garantizada' (Indemnity guarantee premium,MIG,) es también conocida como 'Préstamo de más dinero del valorado' (Higher Loan to Value Fee, HLTV,). Aunque puede recibir otros nombres, dependiendo de la entidad a la que nos refiramos, básicamente se trata de una hipoteca en la que debemos pagar un seguro en beneficio de la entidad prestataria. Las primas pueden cambiar considerablemente, lo que incluso afectará al APR (pagos anuales reales) del préstamo. En el supuesto de que la propiedad sea perdida y la entidad financiera que nos prestó el dinero tenga que vender dicho inmueble por un precio más bajo que la cantidad prestada, este seguro le dará a la entidad la diferencia entre ambas cantidades. Sin embargo, este seguro no nos protege de que la entidad nos registre como 'malos pagadores' y esto acabe afectando a nuestros futuros préstamos.
Este seguro no es cobrado para el total del préstamo,
siendo sólo posible a partir de cierto nivel. De este modo, la
mayoría de las compañías sólo
establecerán un seguro MIG para cualquier cantidad prestada
por encima del 75% del precio total de la vivienda y hasta el total
de la cantidad prestada, cabe incluso que otras no lo establecen para
aquellos que compran una casa por vez primera. En cualquier caso, el
interés varía dependiendo de la entidad.
Por ejemplo: para una vivienda de £100,000, pedimos un
préstamo de £90,000 con My Way Building Society, dado que
los £10,000 restantes los damos como entrada. La entidad nos
cobrará un MIG al 7% para cualquier cantidad superior al 75%
hasta el 90% de la compra (es decir, hasta el total del dinero
prestado).
De este modo, la prima del MIG sera:
£90,000 - £75,000 = £15,000
Y el MIG = £15,000 x 7% = £1,050
Muchas entidades nos permiten incluir este seguro en nuestras hipotecas. Sin embargo, esto supone que debamos pagar intereses durante todo el período, o bien que éstos sean pagados durante tres años, que suelen coincidir con los inciales. Pagar un seguro MIG una vez, no nos libera de tener que volver a pagarlo si compramos otra casa o pedimos una segunda hipoteca sobre la actual.
Por qué necesitamos un seguro de vida? La principal razón es que, en caso de defunción, esta póliza pagará el préstamo en su integridad, permitiendo que nuestra familia se olvide de la hipoteca. Por este motivo, la mayoría de entidades prestatarias nos reclamarán que la póliza sea firmada con ellas.
La preocupación principal de las entidades financieras es recuperar el dinero prestado, en el supuesto de que el titular de la hipoteca fallezca, ya que estas compañías no tienen interés en quedarse con las propiedades.
El seguro de vida debe realizarse antes de que firmemos la escritura de la casa, ya que el comprador es responsable de la propiedad después de este día. Aunque las entidades prefieren que la póliza sea firmada con ellas, muchas aceptan que se tenga con otra compañía, siempre que demostremos, a través de una notificación del abogado, que tenemos ya en curso en seguro de vida. Por lo tanto es preferible ir agilizando el papeleo del seguro de vida para que éste pueda estar operativo cuando firmemos la escritura.
Hay gran cantidad de seguros de vida diferentes. La póliza básica es la que cubre 'Por defunción', lo cual supone que, en el eventual fallecimiento de su titular, el seguro asumirá el pago íntegro de la hipoteca. Esta póliza básica puede ser combinada con otros beneficios, como 'Protección para enfermedades' y 'Renuncia de la prima'. Algunas compañías ya incluyen estos beneficios, tales como la 'Renuncia de la prima', dentro de la póliza básica.
Hay varios aspectos que conviene tener en cuenta cuando se está hablando de un seguro de vida. Un Asesor Financiero Independiente (IFA) deberá ofrecernos toda la información posible e incluso las distintas ofertas que nos realizan las entidades, encontrando el plan que más se adapte a nuestras necesidades. Para más información sobre los seguros de vida, por favor, contacte con nosotros.
Tipos de seguros de
vida
Seguro vinculado a la hipoteca / plazos asegurados decrecientes - Préstamos de pago de intereses y capital
Este tipo de seguro de vida está directamente relacionado con nuestra hipoteca, de tal modo que dura lo que dura el préstamo y, a medida que se va reduciendo la cantidad del préstamo que adeudamos, también se reduce la póliza del seguro. Se trata del tipo de seguro de vida más barato y, al no considerarse como una inversión, no tiene valor cuantificable en dinero. La ventaja es que, si necesitamos movernos de casa, las pólizas actuales suelen tener opciones de renovación para cada cambio de vivienda. Su desventaja, por supuesto, es que no cubre otras necesidades que pudiera tener nuestra familia.
Resumen : El más barato, pero no se
considera una inversión en el sentido estricto del
término.
Seguros de vida con protección estable : Susceptibles para todo tipo de hipotecas
Se caracteriza porque el nivel de protección permanece constante a lo largo de toda la póliza. Se trata de un tipo barato y con una alta protección en los últimos años. Al igual que en el tipo anterior, la misma póliza puede ser utilizada para la compra de una nueva vivienda. En el caso de que el titular falleciera durante los últimos años, el remanente irá para la familia. Tal como sucedía en el caso anterior, no se considera una inversión, por lo que no tiene valor monetario.
Resumen : Más costoso que el seguro
de plazos decrecientes, tampoco se considera una
inversión.
Flexible en el período asegurado (Protección para toda la vida): susceptible para todo tipo de hipotecas
Este tipo permite que el asegurado elija la duración de la póliza, que puede prevalecer después de que la hipoteca haya sido pagada. Se trata de una inversión dentro de la póliza, por lo que parte de la prima es invertida y puede generar grandes ganancias, ya que las hipotecas suelen tener una duración entre 20 y 25 años. Si la póliza es cancelada, los fondos serán recuperados por el titular, siempre y cuando no supere el 60% de la prima. Sin embargo, conviene no olvidar que no tiene valor monetario en los primeros años y la póliza se considera un seguro de vida largo plazo, no un plan de ahorro. En cualquier caso, que recuperemos la inversión dependerá del comportamiento de los mercados y no hay ninguna garantía al respecto.
Las pólizas para toda la vida son más caras que el
seguro de vida normal pero es la mejor opción si se puede
hacer frente a los pagos mensuales. Además el pago está
garantizado por cierto tiempo, incluso cuando se tienen 85
años. Con los otros tipos de seguros, si se sobrevive a la
finalización del período, no recibiremos nada de la
póliza.
Resumen : Más recomendabe, una
inversión a largo plazo
Seguro por enfermedades
Con cualquier de los seguros de vida se puede incluir una protección en caso de enfermedad. Con este seguro adicional, si el titular sufre una enfermedad definida como 'grave', el valor total del seguro de vida será pagado como cantidad total.
El típico seguro contra enfermedades cubre el ataque al corazón, cáncer, derrame cerebral, invalidez, coma, transplantes de órganos, operaciones a corazón abierto, etc... La mayoría de las solicitudes se centran en el ataque al corazón y cáncer, dos de las principales causas de muerte en el Reino Unido, seguido por el derrame cerebral y la invalidez. Este seguro se trata de una protección que pagará si cualquier enfermedad grave o accidente nos impide volver a trabajar.
Muchas pólizas tienen, incluso, beneficios para los hijos que incluyen la meniguitis.
Protección durante
la hipoteca
La primera causa de pérdida de la propiedad es la pérdida del trabajo debido a una prolongada baja por enfermedad. Ser desposeido de la vivienda es una terrible experiencia y aparecerá en nuestro historial bancario durante años. Además, todos los pagos que hayamos hecho, así como nuestro depósito quedarán en manos de la entidad, sin posibilidad de ser reclamados.
Desglose de las enfermedades más comunes que
provocan las bajas por enfermedad más largas 24% Artritis y otras
enfermedades relacionadas con el sistema muscular y
conectado con Tejidos y Médula.
Ayudas estatales en caso de baja por enfermedad prolongada
19% Desórdenes
Mentales
19% Otras (incluidas
Bronquitis, Asma o problemas en las glándulas)
16% Problemas carduovasculares,
en especial ataques al corazón.
9% Accidentes, incluidos
los de carretera
7% Problemas en el sistema
nerviosos
6% Cáncer
Para las nuevas hipotecas no hay ayudas estatales durante los nueve primeros meses. Incluso después de este período, el Estado sólo pagará los intereses del préstamo, por lo que deberemos encontrar la manera de pagar la parte proporcional del principal, en el caso de las hipotecas de pago gradual. Las ayudas tampoco cubren el seguro de vida ni cualquier otro gasto relacionado con la hipoteca.
Nosotros recomendamos obtener los
adecuados niveles de protección ante la eventualidad de
contraer una enfermedad de larga duración, accidentes o
desempleo.
Conviene tener presente que los intereses mensuales
pagados por la Seguridad Social, son calculados sobre una tasa
establecida por el gobierno. Por lo tanto, para aquellas hipotecas a
un tipo de interés variable o otros intereses superiores, esta
tasa todavía podría presentar un déficit.
El beneficio no aparente de todos los 'Endowment' es que, en el
caso de que una prolongada enfermedad, podríamos tener
cubiertos la mayoría de los pagos, ya que mientras el gobierno
pagará los intereses, la prima del Endowment puede ser
cubierta con la 'Renuncia de la prima'.
Las pólizas de protección durante la hipotecas son,
basicamente, seguros con unos ingresos estipulados. Estas nos
ofrecerán unos ingresos mensuales o una cantidad importante en
el supuesto de que seamos despedidos de nuestro trabajo o no estemos
capacitados para trabajar durante un largo período.
Muchos planes nos pagarán tras un plazo inicial de uno a tres
meses y nos ofrecerán unos ingresos durante uno a dos
años. La cantidad de prima que tendremos en esta
protección está pensada para hacer frente a los costes
de la hipoteca y cualquier otras necesidades básicas que
tengamos que cubrir durante nuestros meses sin trabajo.
Una sofisticada manera de hipoteca o ingresos de protección es combinar estos seguros con un PHI (Seguro de Salud Permanente). Este tipo de plan nos pagará cuando cualquier enfermedad sea susceptible de afectar nuestra capacidad de trabajo. Además, los pagos no son restringidos a un corto período, por lo que pueden continuar durante toda la enfermedad, hasta la jubilación o hasta cualquier período establecido en los términos de la póliza. Para los grandes beneficios que ofrece esta combinación, su coste no es mucho más elevado que un simple Plan o Seguro contra enfermedades.